Maandag kreeg ik als #Radiorechter van Radio2 bij Sven Pichal de gelegenheid om de procedure voor huurzaken bij de vrederechter onder de loep te nemen. Een handig résumé daarvan vind je op de pagina van Radio2 - De Inspecteur (link hier).

In deze vierdelige blogreeks zet ik vier grote vragen op een rijtje

- hoe zit dat nu met dat ‘dubbel’ procesrecht in huurzaken, Vlaams en federaal ? Is dat wel OK volgens de Grondwet ? Het antwoord daarop leest u in mijn law blog van 07 01 2019 (link hier)

- wat houdt het Vlaamse ‘kortgeding’ in huurzaken juist in: kloppen (ook) de verklaringen van minister Homans daarover wel ? Het antwoord op die vraag las u terloops ook al deels in mijn antwoord op vraag 1 

- een praktisch overzicht van de nu beschikbare procedures: kwestie van goed te kiezen en niet te verdwalen !

- wat zijn de plussen en de minnen van de procedures die het Vlaams -Woninghuurdecreet voorziet ? Wat kan beter ?

Vandaag poog ik de tweede vraag te beantwoorden: wat houdt het Vlaamse ‘kortgeding’ in huurzaken juist in: kloppen (ook) de verklaringen van minister Homans daarover wel ?

Maandag verklaarde minister Homans op Radio2 dat via dat Vlaams vrederechtelijk kortgeding “veel sneller komaf gemaakt zal kunnen worden met wanbetalers, die veel sneller buitengezet (zullen) kunnen worden”.

Wat rondbellen leerde me dat de #Radiorechter niet de enige jurist was die ook al bij de memorie van toelichting van dat decreet de wenkbrauwen opgetrokken had.

Dat is geen juridische #rocketscience of spitsvondigheid. Per definitie wordt in een kortgeding immers enkel een voorlopige maatregel getroffen, zonder beoordeling van de grond van de betwisting.

Een kort geding wordt immers zo goed als altijd vergezeld door een (vaak simultaan ingestelde) procedure over de grond van de aanspraken en betwistingen.Een huurcontract al eerst ontbinden via een kortgeding kan dus helemaal niet: dat is elementair.

Dat is geen academische kwestie, maar een riskante centenkwestie.

De verhuurder op basis van het voorbeeld van de minister (of de memorie van toelichting van de wet - zie hierna) naar de Vlaamse vrederechter in kort geding trekt voor een ontbinding van de huur, riskeert niet alleen de kosten van rolrecht te moeten dragen, maar ook de rechtsplegingsvergoeding van €1.440 (tarief voor niet in geld waardeerbare vorderingen - zie link hier) aan de advocaat van zijn huurder te moeten betalen.

(1) Wat zegt het Vlaams Woninghuurdecreet en daar zelf over ?

Volgens de memorie van toelichting gaat het niet alleen over wanbetalers, maar ook over wie de verplichtingen van ‘goede huisvader’ als huurder niet naleeft. Uiteraard kunnen op zich beide types van inbreuken op een huurcontract de gerechtelijke ontbinding ten laste van de huurder rechtvaardigen.

Als eerste voorbeeld bij dat Vlaams kortgeding wordt daar echter (p. 67, link naar full text hier ) deze casus gegeven: “Bij wijze van voorbeeld van een spoedeisende vordering kan verwezen worden naar een geval waarin de huurders de parketvloer van de verhuurde woning opstoken in de houtkachel en duidelijk onvermogend zijn zodat een latere veroordeling tot betaling van de huurschade de facto weinig zinvol is. Een snelle beoordeling van de vordering van de verhuurder kan oplopende huurschade vermijden.”

Zo lijkt het er op dat er een normale huurprocedure tot uitzetting zou bestaan tegen vermogende huurders en een kortgeding tegen onvermogende huurders: de kortgeding(-vrede-)rechter, die enkel voorlopige maatregelen mag nemen, zou voor die tweede categorie huurders meteen definitief mogen oordelen ? Juridisch onbegrijpelijk, en alleszins onaanvaardbaar.

Dat de Vlaamse decreetgever er (ten onrechte) van uitgaat dat de ontbinding en uitzetting van een huurder via dat Vlaamse kortgeding zou bekomen kunnen worden, blijkt ook uit de regeling van de uithuiszetting, waar art. 48, 4° van het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet dat de rechter “die uitspraak deed in kortgeding op grond van art. 43 §2 (…) rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vastlegt waarbinnen de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd. Deze termijn houdt in het bijzonder rekening met het spoedeisend karakter van de zaak”.

Nogmaals: die uithuiszetting voor-onderstelt in dat kortgeding een beoordeling ten gronde over de ontbinding van het huurcontract maar dit is patent strijdig met de essentie van die procedure. Die legistieke fout van de Vlaamse decreetgever bevreemdt.

(2) Wat is in de parlementaire voorbereiding van het Vlaams Woninghuurdecreet over dat Vlaams vrederechtelijk kortgeding terug te vinden ?

Eigenlijk vond uw #Radiorechter daar zo goed als niets over terug. U mag dat eens zelf opzoeken over deze verslagen van de commissie en de plenaire vergadering die ik er op nalas.

De CIB Vlaanderen (Commissie voor Woonbeleid, Armoedebeleid en Gelijke Kansen) vermeldde in haar presentatie in de Commissie op 12 07 2018 eventjes het “spoedbeding” (sic), waarbij wellicht het ‘spoedgeding’ of dus het kortgeding bedoeld werd (gelet op de verwijzing naar het toenmalig artikel 44 van het ontwerp van decreet, later art. 43 genummerd).

Het kortgeding is voor het overige in geen enkele specifieke tussenkomst van enig parlementslid, noch van de minister terug te vinden (verslag Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke kansen van 11 10 2018 Parl. St. Vl. Parl. 2017-18, nr. 1612/5)

Ook bij de behandeling (met stemming) in de plenaire zitting van het Vlaams parlement op 24 10 2018 (link naar verslag hier) is het kortgeding niet ter sprake gekomen.

(3) Het Vlaams vrederechtelijk kortgeding ontsnapte echter niet aan de aandacht van de Raad van State.

Enerzijds bekritiseerde de Raad van State in dat Vlaams vrederechtelijk kortgeding het grondwettelijk aspect van de hervorming, met name een (ongrondwettelijke) defederalisering van de federale procedureregels in het Gerechtelijk Wetboek. Over dàt aspect schreef ik gisteren uitvoerig, en ik verwijs daarvoor dan ook naar die law blog 1/4 (link hier).

Anderzijds - en hier gaat het vandaag over in deze blog - blijkt dat de Raad van State ook waakzaam was voor het bewaren van het eigen - en beperkt - karakter van het kortgeding (dus in de hypothese dat haar advies over de defederalisering niet gevolgd zou worden).

Als Vlaanderen dan toch een eigen vrederechtelijk kortgeding wenst, moet het ook een kortgeding blijven: een Vlaams kortgeding kan geen verkapte procedure ten gronde worden.

Dat is waarop de Raad van State inpikte met deze opmerking:

“Naast het spoedeisende karakter ervan, wordt de vordering in kort geding mede erdoor gekenmerkt dat de rechter slechts uitspraak doet bij voorraad. Dat kenmerk wordt, samen met het spoedeisende karakter van de vordering, uitdrukkelijk vermeld in artikel 584, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek. In artikel 44, § 2, eerste lid, van het ontwerp wordt wel bepaald dat de vrederechter uitspraak doet in de geschillen die hij spoedeisend acht, maar niet dat hij uitspraak doet bij voorraad, en dit terwijl die bepaling geldt “[i]n afwijking van artikel 584 van het Gerechtelijk Wetboek”. Daardoor zou de indruk kunnen ontstaan dat de vereiste dat de rechter uitspraak doet bij voorraad, niet van toepassing is op de vordering waarin die bepaling voorziet.

In artikel 44, § 2, tweede lid, van het ontwerp wordt evenwel bepaald dat “artikel 1035 tot en met [lees: tot] 1041 van het Gerechtelijk Wetboek (...) van toepassing [zijn]”. Tot die bepalingen behoort artikel 1039 van het Gerechtelijk Wetboek, naar luid waarvan de beschikkingen in kort geding geen nadeel toebrengen aan de zaak zelf, hetgeen een uitdrukking is van het gegeven dat de rechter uitspraak doet bij voorraad. Die verwijzing lijkt erop te wijzen dat het vereiste van een uitspraak bij voorraad ook geldt voor de procedure waarin artikel 44, §2, van het ontwerp voorziet. Het strekt evenwel tot aanbeveling om dat duidelijkheidshalve uitdrukkelijk te vermelden in artikel 44, § 2, eerste lid, door te bepalen dat de vrederechter “bij voorraad” uitspraak doet over de door hem spoedeisend geachte geschillen. “

Of het nu de stille, oorspronkelijke bedoeling van het ontwerp van decreet was een soort ‘snelrecht ten gronde’ te organiseren, eerder dan een klassiek kortgeding, is mogelijk, maar wordt door het legistiek vervolg uitgesloten.

(4) Immers volgde minister Homans de Raad van State hier wél en werd de ontwerptekst van decreet aangepast in de zin als door de Raad van State voorgesteld.

Er kan bijgevolg - zelfs in de uiteindelijke gedachtengang van de minister - niet de minste twijfel over bestaan dat ook het Vlaamse vrederechtelijk kortgeding geen uitspraak kan vellen over de rechten van partijen ten gronde: een gerechtelijke huurontbinding, die noodzakelijk een uitzetting voorafgaat is ook volgens de definitieve tekst en de toelichting van de Vlaamse decreetgever onmogelijk in het vrederechtelijk kortgeding.

En nog #vooralleduidelijkheid (zoals politici er dan zo graag aan toevoegen ;-) dit : de aldus terecht gecorrigeerde tekst van het decreet zelf heeft uiteraard voorrang op een misbegrepen voorbeeld in de memorie van toelichting of duiding in de media door de bevoegde minister.

(5) Hoe ontstond de vergissing en hoe is het mogelijk dat niemand die opmerkte ?

De chronologie van de (politieke) actualiteit met de historiek van het decreet ligt voor de hand.

Vanaf 01 07 2014 werd het Vlaamse Gewest bevoegd voor de woninghuurwetgeving. Op 15 07 2016 keurde de Vlaamse Regering de conceptnota ‘private huur’ goed ( ParL. St. Vl. Parl. 2015-16, nr 891/1).

Het onterechte voorbeeld uit de memorie van toelichting (in brand steken van houten vloer) lijkt wel gegrepen uit het nieuws (ook vaak vergezeld van #fakenews ) omtrent het kraken van woningen, in 2017 en 2018 schering en inslag in o.a. in Tienen, Gent, Oostduinkerke, Ingelmunster…wat leidde tot verhitte debatten, betogingen en zelfs ‘strafexpedities’.

Vooral een Gentse case hield in het voorjaar 2017 de media in de ban en leidde tot veel politieke statements in verband met een versnelde procedure bij de vrederechter (zie daarover interview J. Nolf op Knack van 10 03 2017 ‘Dit is waarom u krakers niet zomaar uit uw huis kan zetten’).

In het federale parlement werd naar aanleiding van nieuwsberichten daarover in dezelfde periode het (al heropgeviste) wetsvoorstel 54K1008 van 02 04 2015 gereactiveerd op 28 03 2017, vervolgens op 05 10 2017 in plenaire gestemd, en op 18 10 2017 afgekondigd in de media als de Krakerswet ofte  ‘de Wet Lachaert’.

De chronologische parallellie van de behandeling van de Wet Lachaert met het Vlaamse Woninghuurdecreet is opvallend.

Mogelijks heeft de mediatieke intox omtrent krakers ook de Vlaamse decreetgever aangestoken.

Binnen het kader van die federale ‘Krakerswet’ werd immers de discussie van ‘snelrecht’ en ‘kortgeding’ ook gevoerd maar uiteindelijk opgelost in de opmerkelijke vorm van een procedurele ‘sluiproute’ via het parket (o.a. omwille van de aldaar beschikbare permanentie, in tegenstelling tot het vredegerecht ).

Het verschil is nochtans elementair: een kraker claimt zelf géén contractuele rechten maar begaat slechts een ‘feitelijkheid’ die wél in kort geding op de agenda kan komen, terwijl tussen een huurder en een verhuurder wél een contractuele relatie bestaat die ten gronde (maar dus nooit in kort geding !) aanleiding moet geven tot een beoordeling van de vrederechter.

Rekening houdend met de verwarring in de klassieke en sociale media, is het meer dan waarschijnlijk dat de Vlaamse decreetgever verwarde tussen feiten binnen de problematiek van het woningkraken en woninghuur.

(6) Waarvoor is dat Vlaams vrederechtelijk kortgeding nu wél nuttig ?

Het tweede voorbeeld in de memorie van toelichting is wél correct te duiden binnen de juridische beperkingen van een kortgeding: “Daarnaast kan ook het geval genoemd worden waarin de verhuurder in de winterperiode weigert een defect verwarmingstoestel te vervangen. De huurder kan dan in kort geding een vordering instellen om de verhuurder te horen veroordelen tot herstel van het verwarmingstoestel.”

Dit is een juist voorbeeld, met dien verstande dat de vrederechter bij zijn beoordeling in kortgeding de kwestie van de verantwoordelijkheid en de definitieve betaling van de reparatiekosten opzij moet houden: de vrederechter kan bij wijze van voorlopige maatregel enkel bevelen dat de eigenaar die kosten voorschiet.

Later kan in de procedure over de grond van de betwisting bv. nog altijd bewezen worden dat het defect zijn oorzaak vond in slecht onderhoud, dat aan de huurder toerekenbaar zou zijn.

Nogmaals, zoals ik in de vorige blog uitvoerig demonstreerde: voor dat soort dringende gerechtelijke maatregelen is dat Vlaams vrederechtelijk kortgeding volstrekt niet nodig want er zijn een trits andere proceduremogelijkheden waarbij de hele discussie over dringend herstel én definitieve verantwoordelijkheid in één en dezelfde snelle(re) procedure kan beslecht worden.

Dit illustreert finaal toch ook wel een beetje een rare wending.

Het is immers vrij duidelijk dat de wetgeving -minstens op dat punt - vooral geïnspireerd was door de wens voor snellere gerechtelijke actie tegen nalatige huurders.

Uitgerekend zullen het echter vooral huurders zijn die van het nieuwe Vlaamse vrederechtelijk kortgeding gebruik kunnen maken tegen eigenaars. Het is op zijn zachtst gezegd twijfelachtig of dat de bedoeling was.