Maandag jl. had ik als #Radiorechter van Radio2 bij Sven Pichal de gelegenheid de procedure voor huurzaken bij de vrederechter onder de loep te nemen. Een handig résumé daarvan vind je op de pagina van Radio2 - De Inspecteur (link hier).

In deze vierdelige blogreeks zet ik vier grote vragen op een rijtje

- hoe zit dat nu met dat ‘dubbel’ procesrecht in huurzaken, Vlaams en federaal ? Is dat wel OK volgens de Grondwet ? Een antwoord hierop vond u in de Law Blog van 07 01 2019;

- wat houdt het Vlaamse ‘kortgeding’ in huurzaken juist in: kloppen (ook) de verklaringen van minister Homans daarover wel ? Het antwoord op die vraag las u terloops ook al deels in mijn antwoord op vraag 1  en vindt u uitvoeriger in de Law Blog van 10 01 2019;

- een praktisch overzicht van de nu beschikbare procedures: kwestie van goed te kiezen en niet te verdwalen !

- wat zijn de plussen en de minnen van de procedures die het Vlaams -Woninghuurdecreet voorziet ? Wat kan beter ?

Vandaag poog ik de derde vraag te beantwoorden: wat zijn de nu beschikbare procedures: kwestie van goed te kiezen en niet te verdwalen !

Het gedetailleerde overzicht vind je met groene tips en rode waarschuwingen op een spreadsheet die je hier kan aanklikken. Die lijkt op het eerste gezicht ontmoedigend ingewikkeld, maar vooral omdat de tekst ook zo summier is en inderdaad enkel een samenvatting.

Graag geef ik daar nu in mensentaal wat meer uitleg over.

Vooreerst maak ik dit onderscheid: voer je een klassieke procedure in verband met huurproblemen (wanbetaling, gebrekkig onderhoud door eigenaar of huurder) of wil je een dringende procedure voeren voor deskundig onderzoek of vaststellingen ?

Vervolgens duid ik de procedure binnen het kader van die procedures zelf.

Voor alles, geef ik deze toptip: als er nog wat perspectief in de relatie met je huurder of verhuurder zit, onderhandel je eerst best, zo nodig door dit aan te kaarten in een poging tot minnelijke schikking (zie lijn 1 op de spreadsheet) bij de vrederechter.

Dat kost niets: geen rolrecht, geen rechtsplegingsvergoeding, zelfs geen advocaat nodig.

Het kan wél wat tijd kosten. informeer je daarom bij je lokale vredegerecht wat de “eerstnuttige” (jawel, zo heet dat bij justitie ;-) datum van oproeping zou zijn voor je case.

Voor die oproeping in minnelijke schikking is er immers geen echte wettelijke oproepingstermijn (zoals de dagvaardingstermijn van 8 dagen) maar dié minimumtermijn wordt voor de goede orde wel meestal gerespecteerd, tenzij in echt dringend gemotiveerde zaken.

Echter zetelt niet iedere vrederechter iedere week in ‘verzoening’, soms is dat maar om de twee weken bijvoorbeeld. Of is een zitting ‘volboekt’. Om die situatie te vermijden informeer je beter vooraf, want dat kan van het ene vredegerecht tot het andere (zelfs in het zelfde gerechtsgebouw !) erg verschillen.

Een minnelijke schikking slaagt - volgens mijn ervaring van een kwart eeuw als vrederechter lang - één keer op de drie. Dit lijkt als gemiddelde misschien weinig (of is het net niet al heel veel ?) maar het merendeel van die 2 op de 3 keer dat het niet lukt, is te wijten aan het niet opdagen van de opgeroepen partij. In huurzaken valt dat absenteïsme wel nogal mee, omdat die contractpartijen zich toch meer betrokken voelen en het aangeboden gesprek toch meestal een kans willen geven. Een huurcontract is ook geen eenmalig contractueel gebeuren maar een lange-termijn engagement. Ook dàt verhoogt dus de slaagkansen om de verstandhouding te ‘redden’.

De ‘gewone procedure’ (zie lijn 2 a en b) valt uiteen in 2 mogelijkheden.

Vooreerst toch wat je met die ‘gewone procedure kan aankaarten: het hele palet, nl. zowel het financiële (huurachterstal) als het kwalitatieve (huurschade, toestand van de woonst) en dat, zowel met een vraag tot huurontbinding als zonder.

Na ontvangst van het verzoekschrift, roept de griffier de andere partij op met een gerechtsbrief. In Vlaanderen gebeurt dit vanaf 01 01 2019 ook via een gewone brief (een terechte, praktische praktijk, die ik op voorstel van wijlen mijn onvolprezen hoofdgriffier al lang geleden toepaste: zo wordt weg-en-weer-geloop naar het postkantoor voor de aangetekende zending en tijdverlies vermeden).

De gewone oproepingstermijn is hier 8 dagen. Binnen de 15 dagen komt de zaak voor op een inleidingszitting.

Als je de zaak inleidt met een verzoekschrift, is er enkel een ‘rolrecht’ te voldoen. Vanaf 01 02 2019 moet dat niet meer door de vragende partij voorgeschoten worden: die €50 wordt pas verrekend op het einde van de procedure, ten laste van wie ongelijk krijgt.

Wie een beroep doet op een gerechtsdeurwaarder betaalt al gauw om en bij de €250 daar bovenop. Dié kosten kunnen (volgens de rechtspraak) niet gerecupereerd worden ten laste van wie ongelijk krijgt, omwille van het ‘principe van de proceseconomie’ (de plicht om de meest goedkope methode te kiezen). Dit is vaste rechtspraak geworden (zie daarover destijds al mijn vonnis Vred. Roeselare 29 03 1996, T. Vred. 186, geciteerd in o.a. Merbots & Merchiers, ‘Woninghuur’ p. 16, noot 10 en M. Dambré e.a., ‘Handboek algemeen huurrecht, p. 360, noot 71).

De ‘gewone procedure’ kan een ‘dringende procedure’ worden via een verzoek tot verkorting van de dagvaardingstermijn (lijn 3).

De wettelijke voorwaarde is dat het om een “spoedeisende zaak” gaat. Die dringendheid moet objectief gestaafd zijn (niet zomaar omdat je ‘gehaast’ bent om er komaf mee te maken …).

Zo maak je van een ‘gewone procedure’ eigenlijk een soort kortgeding, dat echter meteen ook het hele dossier behandelt, en niet enkel voorlopige maatregelen.

Dat vergt echter een speciaal voorafgaandelijk verzoekschrift van een advocaat (of van een gerechtsdeurwaarder) en brengt dus extra kosten (ook een extra rolrecht) met zich mee. Ook moet je dan via gerechtsdeurwaarder dagvaarden, want met een gewoon verzoekschrift lukt dat uiteraard niet.

Dan wordt een speciale, uitzonderlijke zittingsdag en -uur bepaald voor die éné zaak.

Zo nodig kan de vrederechter toelaten op dezelfde dag al de zaak in te leiden. Uiteraard zal dat niet kunnen voor een zaak van 13 in een dozijn - met alle respect voor wie (terecht) gehaast is.

De #toptip is wel de ‘vrijwillige verschijning’.

Die methode houdt het midden tussen ‘verzoening’ en ‘procedure’. Beide partijen blijven het oneens over de essentie van hun discussie (bv. woningkwaliteit, herstel ten laste van huurder of eigenaar..) maar gaan wel akkoord dat dit zo snel mogelijk moet beslist worden door de vrederechter - kwestie van verdere schade voor iedereen te voorkomen.

Het kost dan weer enkel een rolrecht om een verzoekschrift neer te leggen waarin - liefst - meteen de standpunten van beide partijen uiteengezet worden. Bij mij gebeurde dit soms op de dag zelf van de inleidingszitting, soms als snel resultaat van een oproeping in minnelijke schikking (waar de partijen er over de grond van de zaak niet uit raakten en ik als vrederechter wel mocht bemiddelen maar uiteraard geen standpunt mocht innemen).

Zo’n aanpak leidt dan weer vaak tot snellere behandeling (bv. via een plaatsbezoek - zie hierna).

Eens de procedure op een bepaalde zittingsdag “ingeleid” wordt, hoe verloopt dat dan het snelst ? (zie spreadsheet lijn A - B - C - D)

Vooreerst hoe dat het traagst verloopt (spreadsheet lijn D)

Op de inleidingszitting laat je je dan wandelen sturen met een ‘conclusiekalender’. Dan volgt dus gegarandeerd uitstel en een papierslag waarvoor je alleszins een advocaat moet inschakelen.

Schriftelijk verweer verloopt immers ook verplicht volgens bepaalde formele regels die heel ontmoedigend zijn. Ik kom daar wel eens graag en grimmig op terug in een andere blog, maar u bent gewaarschuwd.

De beste tip bestaat erin de vrederechter meteen op de inleidingszitting van de urgentie én de eenvoud van de discussie te overtuigen dat de zaak opgelost kan worden door een plaatsbezoek.

Soms ging ik als vrederechter wel eens ter plaatse in de namiddag nadat dezelfde ochtend op een inleidingszitting beslist te hebben (met akkoord van verwonderde advocaten die snel hun kantoor consulteerden en agenda wijzigden - zalige herinnering ;-)

Als er wat technische duiding nuttig bij is, laat de vrederechter zich dan bijstaan door een deskundige die (enkel) mondeling ter plekke toelichting geeft. Dat kost stukken minder dan een schriftelijke expertise natuurlijk !

Na zo’n plaatsbezoek worden meestal voorlopige afspraken gemaakt, of zelfs meteen akkoordvonnissen ter plaatse (door de griffier) geacteerd: het proces is dan van de baan.

Die methode biedt een onschatbaar voordeel voor de contractpartijen die zo het onderling respect ook bewaren (al scheiden hun wegen) én voor de vrederechter die tijd vrij krijgt voor meer gecompliceerde dossiers.

Win-win zou ik dat heten, als ik niet zo allergisch was aan die te vaak misbruikte slogan.

Je kan echter ook aan de vrederechter op de inleidingszitting (of een latere zitting) vragen de situatie voorlopig te regelen (weliswaar zonder definitieve uitspraak).

Niet verwaarloosbaar is inderdaad ook de mogelijkheid om (bij voorkeur op de inleidingszitting) toepassing te maken van de mogelijkheid om ‘de toestand van partijen voorlopig te regelen’ (art. 19, lid 2 Ger.W.) : daarvoor is zelfs de dringendheid zelfs geen voorwaarde, en dus geen drempel: raar maar waar, het kan sneller als het niet eens dringend is (“Art. 19 al2 Ger.W. biedt ongetwijfeld een belangrijk voordeel ten opzichte van het kortgeding, dat immers alleen openstaat in urgente omstandigheden. Zonder gebonden te zijn door de urgentievereiste kan de rechter ten gronde dezelfde maatregelen nemen als eerstgenoemde” D. Lindemans, ‘Voorlopige maatregelen door de rechter ten gronde: art. 19 Ger.W.‘T.B.H 1989, 218, geciteerd in  weliswaar dringende toepassing in in Vred. Roeselare 24 10 2007, T. Vred. 2008, 344, met uitvoerige, bevestigende noot van Cécile De Boe, assistente UCL: “La décision annotée réalise une application, selon nous excellente, de l’art. 19, 2 C.J. (...) Une disposition quelque peu ignorée des juristes, qui se tournaient le plus souvent sur la voie du référé afin d’obtenir, d’urgence, une decision provisoire de nature à sauvegarder les droits des parties”.).

Maar welke écht dringende procedures kan je nu voor de vrederechter voeren ?

Die vind je op de spreadsheet onder 5 - 6 - 7 - 8.

Het Vlaams Woninghuurdecreet defederaliseerde het kortgeding door dat voor huurzaken ook bij de vrederechter in te voeren.2a en b, evenals 3

Waar ik in dit schema even weglaat - om u koppijn te besparen -  is de ‘voorwaardelijke volheid van bevoegdheid’ van de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg (REA), die naar mijn onbescheiden mening (waar ik niet alleen in sta) overigens ook na 01 01 2019 voor huurzaken bevoegd blijft. Méér nog: de voorzitter van de REA zal hiervoor vaak sneller blijven opereren dan de nieuwbakken Vlaamse kortgeding-vrederechter: waarom, las u in aflevering 1/4 van deze reeks (link hier).

Bij de vrederechter zijn er nu 2 voorheen al bestaande mogelijke procedures, en 2 types van het nieuwe kortgeding mogelijk.

Vooreerst de eenzijdige procedure ivm vaststellingen (spreadsheet lijn 5).

Die procedure is wellicht de allersnelste, en was al sinds jaar en dag operationeel bij toepassing van art. 594, 1° Ger.W.

Het nadeel was wel dat die enkel aanleiding kon geven tot een expertise die ‘vaststellingen’ acteerde (dus een beschrijving van de situatie en problematiek) zonder echter een onderzoek van de oorzaken te kunnen voeren. Dat laatste zou immers een tegensprekelijke procedure noodzaken.

Een eenzijdig verzoekschrift kan volgens art. 1025 en 1026 Ger.W. enkel door een advocaat worden ingediend, maar het Vlaams Woninghuurdecreet maakte met die voorwaarde in huurzaken komaf. Het is nog wat afwachten hoe dat in de praktijk geïnterpreteerd wordt, maar een poging waard.

De beperkte opdracht van de deskundige moet de verwachtingen toch wel temperen, want vaak is een nieuwe, tegensprekelijke procedure nodig om de ‘oorzaken’ uit te vissen, en dan zijn de kosten van die eerste procedure misschien verloren geld geweest.

Ten tweede de tegensprekelijke procedure ivm vaststellingen en onderzoek (spreadsheet lijn 6)

Die procedure komt eigenlijk neer op de gewone procedure, hierboven te zien in de spreadsheet onder lijn 2 a en b, dus de gewone procedure, die ook het voordeel biedt meteen het hele verhaal mee te nemen: eventuele gebreken en schade, verantwoordelijkheid, en sancties tot en met huurontbinding en zelfs uitzetting.

Die procedure kan ook zonder advocaat gevoerd worden via verzoekschrift of dagvaarding (zonder die specifieke kosten van de gerechtsdeurwaarder te kunnen recupereren - zie hoger).

Maar diezelfde procedure kan ook gevoerd worden met een verkorte dagvaardingstermijn (zie spreadsheet, lijn 3)

Daarvoor heb je wel een advocaat nodig, nl. om die verkorting via een voorafgaandelijk verzoekschrift te bekomen. Dat kost ook wat extra.

Ten derde, het Vlaamse vrederechtelijk kortgeding (spreadsheet lijn 7 a en b en 8)

Het voordeel van het kortgeding is dat vooreerst zowel deskundige vaststellingen kunnen gebeuren als deskundig onderzoek naar de oorzaken.

Daarenboven kan de kortgedingrechter - en dus ook de Vlaamse vrederechter - in het kader van die procedure, ‘feitelijkheden’ verbieden of zelfs laten herstellen voor rekening van wie het dan - volgens een latere procedure - behoort.

Wat de vrederechter in kortgeding evident niet kant (zie aflevering 2/4) is een huurontbinding uitspreken en op die manier tot een uithuiszetting komen.

Merk op dat er eigenlijk drie soorten ‘kortgeding’ bestaan.

Vooreerst is er het klassieke kortgeding met een oproepingstermijn van 2 dagen (spreadsheet lijn 7a).

Hier is volgens het Vlaams Woninghuurdecreet geen dagvaarding meer nodig, wat de deurwaarderskosten bespaart.

Dat is echter een (dubbel) twijfelachtig voordeel, zoals ik ook al in aflevering 1/4 duidde:

Tijdsprobleem één.

Het Vlaamse vrederechtelijk kortgeding wordt ingeleid bij verzoekschrift (en niet bij dagvaarding) wat de vragende partij afhankelijk maakt van de griffie die immers dan na ontvangst van het verzoekschrift, een gerechtsbrief moet uitsturen. Bij een dagvaarding (bij de voorzitter van de REA) gebeurt die operatie in één beweging rechtstreeks naar de opgeroepene en niet via de griffie om, dus veel sneller.

Tijdsprobleem twee.

Daarenboven rijst er een praktisch probleem dat niet te onderschatten valt. Terwijl in de REA diverse zittingsdagen in kort geding per week voorzien zijn, met een wachtdienst van de voorzitter, ondervoorzitter en rechters voor die specifieke, gespecialiseerde opdracht, is het vredegerecht (waar de horizontale mobiliteit voor de magistraat-titularis zo goed als een dode letter is gebleven) een one-person-show gebleven, met vaak slechts één openbare zitting per week.

En vrederechters konden vroeger hun extra-zittingen dagelijks aanpassen, terwijl ze daarvoor nu afhankelijk zijn van hun provinciale korpschef: het apparaat van de nabijheidsrechter is eigenlijk logger en trager geworden.

Het is een beetje het verschil tussen de vrederechter als huisarts en de kortgedingrechter van de REA als de urgentiedienst van het ziekenhuis: wie biedt meer gespecialiseerde waarborgen en 24 uur op 24 permanentie ?

Wanneer geopteerd wordt voor het vrederechtelijk kortgeding, is er dus mathematisch zeer veel kans (afhankelijk van de dag van de week) dat slechts op een verder verwijderde weekdag zal kunnen ingeleid worden. Het valt immers niet te verwachten dat vrederechters voor die speciale maar beperkte bevoegdheid een speciale (extra-) zittingsdag in de loop van de week zullen bepalen die hen een halve dag per week ‘blokkeert’ voor nuttiger - of aangenamer - opdrachten.

Ook hier zit er iets wereldvreemds in de vanuit Vlaanderen aangereikte ‘nieuwe’ procedure.

Vervolgens is er het kortgeding met verkorte dagvaardingstermijn (spreadsheet lijn 7b)

U heeft al meteen door dat dit geen enkel voordeel oplevert ten opzichte van de tegensprekelijke procedure van lijn 6 (die ook met verkorte dagvaardingstermijn kan) of die van lijn 3.

Daarenboven beperkt het kortgeding zich tot die onderzoeksmaatregelen of bevelen, terwijl de tegensprekelijke procedure met verkorte dagvaardingstermijn (lijn 3) ook aanleiding kan geven tot snelle huurontbinding met uitdrijving - iets waar de minister zich volstrekt ten onrechte op beroept in het kader van het nieuwe Vlaamse vrederechtelijk kortgeding (zie aflevering 2/4).

Helemaal tot slot, kan het kortgeding ook vervangen worden door een eenzijdige procedure, en dit ‘bij volstrekte noodzakelijkheid’.

Ook hier is er nauwelijks een meerwaarde ten opzichte van de reeds bestaande (federaal geregelde) bevoegdheid van de vrederechter, bij eenzijdig verzoekschrift (spreadsheet lijn 5).

Zo’n procedures, voor zover het dan over ‘feitelijkheden’ gaat (en dus tot verbod- of gebodsmaatregelen op straffe van een dwangsom) geven meestal aanleiding tot een ‘derdenverzet’, waarbij de ander partij opkomt tegen het verbod of gebod.

Samengevat.

Als er enig perspectief op verderzetting van de contractuele relatie bestaat, kies voor de minnelijke schikking (voor zover je vredegerecht dat op een korte termijn wil behandelen).

Hou dringende procedures (spreadsheet lijn 6 - 8) voor extreme situaties, want tot een definitieve uitspraak leiden die niet en dan moet je nog een tweede of derde procedure ‘ten gronde’ starten.

Kies voor de ‘vrijwillige verschijning (spreadsheet lijn 4) als je je contractpartij kan overtuigen dat jullie beiden belang hebt bij een snelle uitspraak van de vrederechter.

Bij een klassieke procedure, normaliter met gewone oproepingstermijn (spreadsheet lijn 2a) : bepleit op de inleidingszitting een onmiddellijke voorlopige maatregel (art 19, lid 2 Ger.W.) of een plaatsbezoek met een deskundige. (spreadsheet A - B - C).

Vermijd alleszins de valkuil van een ‘conclusiekalender’ want dat noodzaakt een papieren oorlogsvoering waarvoor je - rekening houdend met de ontmoedigende procedureregels - een advocaat nodig hebt.

Al voeg ik er graag bij dat advies en bijstand van een advocaat (bijna) altijd een meerwaarde betekent.

Goede moed en veel succes !